Guide 01
Construire sa légende immobilière.
Votre annonce n'est pas une fiche technique. C'est un récit qu'un inconnu lit en diagonale, sur un téléphone, entre deux métros. Ce qu'il cherche, ce n'est pas votre surface : c'est une raison de venir.
Bonne nouvelle : la plupart des gens qui vendent un bien ne savent pas écrire l'annonce ni la photographier. Il y a donc beaucoup à gagner, et beaucoup de choses à faire soi-même.
Guide pratique — 12 minutes de lecture
Une annonce bien écrite et bien photographiée générerait environ trois fois plus de visites, selon le prestataire AntePostea. C'est un ordre de grandeur, mais il donne le poids de la chose.
Le temps de la décision
Quatre-vingt-dix secondes.
Selon les experts de SeLoger, un acquéreur se fait une idée de l'intérêt d'un bien en quatre-vingt-dix secondes. Ce n'est pas le temps de lire votre annonce : c'est le temps de la regarder.
Pendant ce temps, l'acquéreur voit en général trois ou quatre images et lit deux lignes. Ce qu'il retient, ce n'est pas votre description : c'est l'impression. Un bien trop vide fait « triste », un bien trop chargé fait « encombrant », un bien qui n'est pas à sa hauteur fait « suspect ».
Le rôle de la mise en scène, et de l'annonce, est de faire passer le bien du statut « à vérifier » au statut « à visiter ». C'est tout.
Sources : SeLoger (conseil d'experts à la vente) pour la notion de décision en 90 secondes ; AntePostea pour le rapport entre qualité des photos et nombre de visites.
Six règles
Ce que l'annonce doit faire.
Ces règles viennent de nos diagnostics. Elles s'appliquent à une annonce que vous écrivez seul, avec les photos de votre téléphone.
-
Règle 01
La première photo est le séjour, en lumière.
Pas la façade, pas la porte palière, pas la vue depuis la fenêtre. Le séjour, photographié depuis l'angle qui donne le plus d'espace. C'est la photo qui décide si la suite sera lue.
-
Règle 02
Les six premières lignes doivent parler de la lumière.
Dans une annonce parisienne, la lumière est l'argument le plus rare et le plus décisif. « Double séjour traversant, deux fenêtres sur cour, une exposition plein sud », cela vaut mieux qu'une liste de meubles.
-
Règle 03
Dites ce que le bien ne peut pas faire.
Un bien au 4e sans ascenseur, une chambre sur cour, un DPE F : le dire tout de suite évite la déception en visite et filtre les curieux. Ce qui est dit est déjà un motif de négociation en moins.
-
Règle 04
L'ordre des photos raconte un parcours.
Séjour, cuisine, chambre principale, seconde chambre, salle d'eau, puis l'extérieur. Cet ordre là est le plus efficace, parce qu'il suit l'ordre d'un visitant réel. Les biens jolis mais mal ordonnés perdent des visites.
-
Règle 05
Ne montrez pas un bien vide de 20 m² comme s'il en faisait 40.
C'est la faute la plus fréquente en photo d'appartement : reculer au maximum pour élargir l'angle. Le bien paraît plus grand, et immédiatement moins crédible. Visez des angles droits, un niveau d'horizon stable, et assumez la surface réelle.
-
Règle 06
Ne mentez pas sur les mentions obligatoires.
Classe énergétique, classe climat, estimation des dépenses annuelles d'énergie avec son année de référence, et la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les biens F et G : ces mentions sont obligatoires et leur absence est sanctionnée, jusqu'à 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.
La photo
Deux gestes qui changent une photo.
Dépoussiérer avant de photographier
Non pas « ranger », mais retirer de l'objectif ce qui le traverse : une pile de courrier sur la table, un câble qui traverse le mur, un rideau mal fermé. Le désordre se voit, l'ordre se sent.
Ouvrir avant de photographier
Rideaux ouverts, volets levés, portes de pièce ouvertes dans l'axe. Une pièce fermée photographiée de l'intérieur paraît deux fois plus petite qu'elle ne l'est.
Attendre la bonne heure
Une heure d'ombre portée dans une pièce de plain-pied est plus flatteuse qu'un flash. Si vous n'avez qu'une matinée, allez-y vers 10 h et éteignez la lumière artificielle.
Nettoyer le téléphone
La trace du doigt sur l'objectif est le premier motif de rejet d'une photo d'annonce. Un chiffon, dix secondes.
Suite logique
L'annonce est prête. Le bien, peut-être pas.
Une annonce ne peut pas faire visiter un bien qui n'est pas prêt. La suite : la checklist de préparation avant les visites.