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Comment acheter un bien d’investissement immobilier ?

Cela semble si facile. Vous achetez une maison, vous mettez un panneau “à louer” dans la cour, une famille sympathique s’installe et vous commencez à encaisser des chèques mensuels. Si seulement investir dans l’immobilier était aussi simple ! La bonne nouvelle, c’est que ce n’est pas sorcier non plus, et que vous pouvez réussir à investir dans des biens locatifs en comprenant les bases et en faisant preuve d’une bonne dose de diligence. Mais vous devez d’abord savoir comment acheter un bien d’investissement et déterminer s’il vous convient.

Comment investir dans un bien immobilier locatif

Par rapport à d’autres options d’investissement, l’investissement en immobilier locatif exige que vous participiez activement au processus. Vous devez cependant réfléchir à la question de savoir si vous avez le temps et le désir de participer avant de vous lancer.

Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier de placement, plutôt que d’investir passivement par l’intermédiaire d’un financement communautaire et de fonds de placement immobilier (FPI), voici les étapes que vous devez suivre.

1. Sécurisez votre financement

Comment économiser de l’argent sur les biens immobiliers à louer. À moins que vous n’ayez beaucoup d’argent liquide en réserve, vous devez trouver un financement pour l’acquisition de votre bien immobilier à louer.

Avant de commencer à identifier les biens que vous souhaitez acheter, vous devez obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire. Comme pour l’obtention d’un prêt hypothécaire sur une résidence principale, une banque ou un prêteur examinera vos revenus actuels, votre cote de crédit et d’autres facteurs qui indiquent que vous représentez un risque raisonnable.

Les meilleures conditions de prêt et les meilleurs taux d’intérêt vont aux emprunteurs les moins risqués. Cela signifie que vous devez conserver un bon score de crédit et maintenir votre ratio d’endettement par rapport à vos revenus en dessous des exigences de la banque. Vous pouvez utiliser des plateformes de finances personnelles telles que Status Money pour surveiller votre score de crédit et vos finances globales.

Vous devez également mettre plus d’argent de côté pour un prêt immobilier d’investissement que pour l’achat de votre propre maison. Les maisons non occupées par leur propriétaire nécessitent une mise de fonds plus importante car elles présentent un risque de crédit plus important. Les banques exigent généralement une mise de fonds d’au moins 20 %. Les prêteurs ne tiennent généralement pas compte des revenus locatifs prévus pour vous permettre d’obtenir un prêt.

Vous devrez également mettre de côté des liquidités suffisantes. Vous aurez besoin d’au moins trois mois de revenus locatifs anticipés pour l’entretien, les éventuelles vacances et les dépenses liées à la propriété. C’est une bonne idée (et cela augmentera vos chances d’obtenir un prêt) de rembourser vos dettes personnelles avant d’assumer les responsabilités liées à la propriété et à la location d’un bien immobilier.

Bien que la plupart des investisseurs utilisent un prêt hypothécaire pour financer l’achat d’un bien locatif, il existe d’autres options à envisager. Vous pouvez même envisager d’acheter des biens de location avec l’argent de votre IRA.

2. Choisissez ce que vous voulez acheter et où

Les maisons individuelles. L’une des décisions les plus importantes est de savoir où investir. Aux États-Unis, il existe des marchés de location très intéressants et d’autres moins intéressants où il est impossible d’acheter une propriété à louer qui produise un flux de trésorerie positif. Faites des recherches sur les prix des maisons et des locations (ainsi que sur d’autres détails locaux) pour trouver les meilleurs endroits où investir dans l’immobilier.

Les marchés immobiliers sont extrêmement locaux, et il est avantageux de travailler avec un agent immobilier local qui est à l’écoute des investisseurs et qui a accès à des données en temps réel et historiques pour vous aider à trouver et à acquérir de bonnes propriétés à louer.

Lorsque vous choisissez un emplacement, vous devez prendre en considération les avantages et les inconvénients des différents types de biens de location. Vous pouvez choisir une maison de ville, un appartement en copropriété, une maison individuelle ou un duplex. Si vous n’êtes pas du genre maniable, un appartement en copropriété (dont le toit et l’extérieur ne sont pas à votre charge) peut être un bon point de départ. Une maison de ville ou un duplex nécessite plus d’entretien qu’un appartement en copropriété, mais pas autant qu’une maison unifamiliale.

En plus des types de biens de location, il existe différentes catégories de location :

  1. Une propriété de type “A” est une maison de luxe située dans un grand quartier qui attirerait des locataires fiables et hautement qualifiés. Elle peut également coûter trop cher pour une bonne trésorerie.
  2. Une propriété “B” est une propriété haut de gamme, mais qui reste abordable pour une petite famille.
  3. Une propriété “C” peut ne pas avoir de finitions haut de gamme ou se trouver dans le meilleur quartier, mais sera extrêmement abordable pour les locataires.
  4. Une propriété “D” serait située dans un endroit beaucoup moins désirable mais coûterait également beaucoup moins cher à l’achat, et donc la marge brute d’autofinancement serait plus élevée.

3. Choisissez votre stratégie

Stratégie d’investissement. L’investissement dans l’immobilier locatif est une stratégie qui consiste à acheter des biens immobiliers qui sont loués, ce qui vous permet d’obtenir un revenu mensuel. Pour qu’un bien immobilier ait un flux de trésorerie positif, le revenu locatif doit dépasser tous les coûts de possession et d’entretien. Il existe plusieurs façons d’investir dans un bien immobilier locatif.

Commencez sans vous salir les mains

Si l’idée d’investir dans des immeubles locatifs vous intrigue, mais que vous ne voulez pas vous embêter à réparer des toilettes au milieu de la nuit, consultez le site Roofstock. Il s’agit d’une plateforme d’investissement qui vous permet d’acheter des propriétés clés en main ayant fait l’objet d’une vérification préalable. Il n’est pas nécessaire de faire des travaux lourds. Les propriétés sont prises en charge par des gestionnaires immobiliers certifiés (ou vous pouvez choisir de faire du bricolage si vous préférez). Il n’y a que des frais de 0,50 %, donc si vous achetez un bien de 100 000 $, vous ne devrez payer que 500 $. C’est un peu moins cher que ce que vous demandera un agent immobilier.

Le crowdfunding est une stratégie plus passive que la possession d’un bien immobilier, ce qui en fait une excellente stratégie pour les débutants.

Le crowdfunding immobilier consiste à mettre votre argent en commun avec un groupe d’investisseurs pour réaliser un investissement plus important dans une propriété ou un groupe de propriétés locatives. Cela signifie que l’investissement minimum est plus facile à réaliser pour le portefeuille. Certaines plateformes de crowdfunding proposent des investissements à partir de 500 dollars.

Sur de nombreuses plateformes de crowdfunding, vous trouverez des propriétés qui ont déjà fait l’objet d’une vérification et qui disposent d’une marge brute d’autofinancement. C’est l’idéal pour les investisseurs qui ne veulent pas se soucier des tracas liés à la recherche, à l’achat, à la réparation et à la location de propriétés.
Le financement par la foule est plus confortable et plus abordable que l’achat pur et simple d’une propriété. Mais de nombreux sites de crowdfunding limitent l’accès aux transactions aux seuls investisseurs accrédités. De plus, plus facile ne signifie pas moins risqué. Vous devez néanmoins faire un examen approfondi de la société de crowdfunding et des investissements spécifiques avant de vous lancer dans l’aventure.

Ouvrir un compte CrowdStreet

Pour les débutants, un bon moyen de commencer à investir est de “pirater la maison”. Il s’agit d’un terme argotique qui désigne l’achat d’un bien locatif dans lequel vous allez vivre en même temps que vous en louez une partie.

Souvent, cela prend la forme de l’achat d’un duplex. Vous vivez dans un côté et louez l’autre côté à des locataires. Si vous êtes célibataire, achetez une maison individuelle de trois ou quatre chambres à coucher et vivez dans une seule pièce dont vous louez les chambres supplémentaires à des amis ou à des pairs.

Dans l’idéal, le piratage de maison vous permet de vivre sans payer de loyer, car les revenus locatifs de vos colocataires (ou locataires) sont suffisants pour couvrir tous les frais de propriété.

L’un des avantages du piratage est que vous êtes sur place pour gérer la propriété et que vous n’avez donc pas à payer pour la gestion de la propriété lorsque le locataire bouche les toilettes. Bien sûr, un inconvénient est que vous n’aimez peut-être pas vivre dans le même duplex que vos locataires ou partager la cuisine de votre maison avec des colocataires dans une résidence unifamiliale.

Investir dans un bien locatif clé en main

Une autre option qui offre un niveau de passivité plus élevé que l’achat et la gestion des locations par vous-même est l’achat d’une propriété clé en main. Il existe des entreprises qui acquièrent des biens immobiliers, les transforment en location prête à être commercialisée, puis les vendent à des investisseurs.

Dans la plupart des cas, vous achetez une propriété neuve ou entièrement rénovée qui est déjà louée, et la société “clé en main” gère tout pour vous. Cela signifie que vous n’aurez pas à vous soucier de trouver et de sélectionner des locataires, de régler les problèmes d’entretien ou de gérer l’ensemble de la propriété. Vous devrez faire preuve de diligence raisonnable et comprendre dans quoi vous investissez et quels sont les risques particuliers.

Acheter une maison unifamiliale

Une autre façon d’investir dans l’immobilier locatif est d’acheter une maison individuelle et de la louer. Le marché des maisons unifamiliales n’est pas uniquement animé par les acheteurs à domicile. En fait, même les fonds spéculatifs ont augmenté leurs biens à intérêt intangible, en achetant des maisons à louer, car la baisse constante des taux permet d’obtenir des rendements plus élevés sur le capital investi.

Alors, qu’est-ce qui est si chaud dans les maisons unifamiliales ? Les coûts d’emprunt sont faibles et les écarts entre les prix des loyers et les paiements hypothécaires sont excellents. Ailleurs, les investisseurs remplissent le marché immobilier de liquidités fraîches qui leur permettent de se lancer dans la location. Pour en savoir plus sur les maisons individuelles et sur les raisons pour lesquelles elles pourraient constituer un bon investissement.

4. Recherche et analyse

Veillez à faire preuve de diligence raisonnable dans tous les aspects de chaque transaction. Il existe de nombreux “deals”, mais vous devez vous assurer que vous les réalisez correctement. Combien coûtera la rééducation ? Quels sont les coûts mensuels de détention ? De quels permis avez-vous besoin et combien de temps vous faudra-t-il pour les obtenir ? La liste des questions auxquelles vous devez répondre est longue.

Un bien immobilier est un investissement énorme, pas un produit de consommation qui peut être retourné si vous n’aimez pas quelque chose à son sujet. Cette fissure de fondation devra être réparée et coûtera cher. La moisissure au fond du placard devra peut-être être réparée par un professionnel, ce qui est également coûteux. Il est bien trop facile de se retrouver dans le rouge sur une propriété. Il faut tout simplement vérifier personnellement avant d’acheter.

Calculer

Évidemment, assurez-vous que vos chiffres sont corrects lorsque vous évaluez des offres. Je vois souvent des investisseurs se concentrer sur le prix de vente de propriétés actives (propriétés similaires actuellement sur le marché) lorsqu’ils évaluent la valeur d’une propriété après réparation. Le prix de vente d’une propriété n’est en réalité qu’une estimation faite par un propriétaire ou un agent immobilier. Le prix réel du marché d’une maison est le prix final convenu par l’acheteur et le vendeur. Les propriétés récemment vendues sont plus indicatives de la valeur marchande d’une propriété similaire que les inscriptions en cours ou même en attente.

Il faut des connaissances, de l’expérience et de la persévérance pour rechercher et analyser les offres. Et vous le regretterez toujours si vous ne le faites pas de manière approfondie !

5. Faites toujours inspecter votre propriété

Ne jamais (et je dis bien jamais !) acheter une maison sans être vu. Même si je connais le quartier et que je peux voir des centaines de photos en ligne ; même si le prix est si bas que je sais qu’il sera vite récupéré si je n’agis pas immédiatement, je ne fais pas d’offre sur une propriété à moins d’y être entré personnellement. Un vendeur ne va pas afficher la photo de l’eau stagnante dans le coin de la cave.

L’embauche d’un inspecteur professionnel agréé est une étape à ne pas manquer.

Il inspectera l’état des fondations, du toit, de la plomberie, de l’électricité, de la climatisation, des appareils électroménagers, etc.
Il vous remettra ensuite un rapport sur ce qui doit être réparé immédiatement et sur ce qui devra l’être dans un avenir proche.

Par exemple, le chauffe-eau fonctionne peut-être bien maintenant, mais le rapport révèle qu’il a dépassé sa durée de vie utile prévue. Vous voudrez le savoir afin de pouvoir décider si vous allez le remplacer avant de mettre les locataires dans la propriété ou de prévoir un budget pour un remplacement immédiat lorsqu’il cessera de fonctionner.

J’ai moi-même enfreint cette règle et je me suis fait griller. J’ai décidé de ne pas faire inspecter une maison qui était bien entretenue et qui avait l’air en bon état. Le vendeur et moi-même voulions avancer rapidement. Mon équipe était prête à commencer la rénovation. Tout semblait bien se passer pour mon entrepreneur et moi lors de la visite finale. J’ai cru le propriétaire sur parole en lui disant que tous les systèmes et appareils fonctionnaient. Elle vivait dans la maison et semblait digne de confiance. Mais il s’est avéré que la plomberie de la deuxième salle de bains devait être entièrement refaite. (Peut-être le vendeur n’était-il pas au courant des problèmes car elle vivait seule et n’utilisait qu’une seule salle de bains depuis des années). Une inspection aurait révélé le problème. J’aurais pu éviter un coût de réparation qui m’aurait fait dépasser le budget et qui aurait détourné de précieuses ressources de réhabilitation de leur utilisation prévue.

Conseil à l’investisseur : si vous envisagez de louer le bien, demandez à votre inspecteur d’effectuer simultanément une inspection de location, ce qui vous fera gagner du temps et de l’argent.

6. Assurez-vous que vous êtes assuré

Une assurance propriétaire pour les biens locatifs est parfois appelée “assurance propriétaire” et est également connue sous le nom de “police incendie habitation” ou “police incendie et risques spéciaux”. L’assurance propriétaire couvre votre maison en cas d’incendie ou d’effraction. Elle paie également les frais médicaux et juridiques si quelqu’un se blesse sur votre propriété. Lorsque vous louez une maison, le risque de perte est plus élevé pour vous et votre assureur.

Cette assurance couvre la maison elle-même, les autres structures de la propriété (comme un garage ou une remise), les biens du propriétaire (et non du locataire), la perte de revenus locatifs si la maison est endommagée et inhabitable, ainsi qu’une certaine protection de responsabilité pour le propriétaire en cas de blessure ou de procès. Lisez les petits caractères et toutes les exclusions.

L’assurance du propriétaire est un must plus coûteux qui permet de vous protéger, ainsi que votre propriété et votre locataire. Si vous avez un prêt hypothécaire, votre prêteur vous demandera de l’assumer.

7. Soumettez votre meilleure offre

Proposez une offre éclairée par écrit en utilisant des contrats approuvés par l’État, et étayez-la par la preuve de fonds que vous êtes capable et disposé à conclure si votre offre est acceptée rapidement. En plus de votre offre, vous aurez généralement besoin d’une copie du relevé bancaire d’où proviendra votre acompte, d’une lettre de pré-approbation de votre prêteur si vous financez l’achat et d’un chèque d’acompte.

Il existe de nombreuses stratégies de négociation, et il semble que chacun ait une opinion sur ce qui fonctionne le mieux. Cependant, après plusieurs transactions, je me suis rendu compte que le marchandage est contre-productif la plupart du temps (et devient très vite extrêmement fastidieux). Je fais ma meilleure offre au départ et je me retire si elle n’est pas acceptée. Je n’aime pas m’entraîner – investir n’est pas un sport. Il y a un prix à payer pour que mes chiffres aient un sens. Si je ne peux pas acquérir l’actif à ce prix, je passe à autre chose et je cherche un accord que je peux obtenir là où les chiffres ont un sens.

8. Peser les risques et les récompenses

La possession d’un bien immobilier locatif est un investissement à long terme. Les coûts de transaction sont élevés, et les biens immobiliers sont des actifs non liquides que vous ne pouvez pas vendre rapidement si vous avez besoin de liquidités. Assurez-vous donc de faire preuve de diligence raisonnable et de peser les risques et les avantages d’un investissement dans un bien immobilier locatif.

Récompenses

  • D’énormes avantages fiscaux, notamment la prise en compte de l’amortissement d’un actif susceptible de s’apprécier
  • Recueillir les revenus locatifs mensuels
  • Permet de diversifier le portefeuille (l’immobilier n’est pas corrélé aux fluctuations du marché boursier)
  • Un potentiel élevé d’appréciation des actifs
  • Les locataires remboursent votre prêt hypothécaire, ce qui vous permet de disposer de fonds propres sans frais

Risques

  • Possibilité de flux de trésorerie négatif en raison de mauvais locataires ou d’un taux d’inoccupation élevé
  • Vous assumez les responsabilités du propriétaire
  • La valeur de votre propriété est soumise aux fluctuations du marché du logement
  • Vous pourriez perdre de l’argent en sous-estimant les dépenses ou en surestimant le loyer
  • Vous ne pouvez pas vendre rapidement si vous avez besoin d’argent en urgence

9. Calculer avec précision les frais de possession d’un bien immobilier locatif

Les principales dépenses de fonctionnement – qui sont faciles à calculer et à budgétiser mensuellement – sont

  • l’assurance du propriétaire
  • les taxes foncières
  • les frais d’association de propriétaires (HOA) ou de copropriété
  • l’entretien des biens
  • les paiements hypothécaires.

N’oubliez pas de tenir compte des coûts imprévus. Vous aurez des frais d’entretien réguliers, comme le remplacement des filtres de la climatisation. Et vous aurez probablement des frais de réparation qui varieront d’une année à l’autre en fonction du moment où les appareils se brisent ou s’usent et doivent être remplacés.

L’achat initial de la propriété comporte des dépenses uniques, notamment les frais de clôture (tels que les frais de transfert et d’enregistrement), les frais du prêteur et de la société de gestion des titres de propriété, et les éléments de séquestre tels que les impôts fonciers et l’assurance hypothécaire. Prévoyez des dépenses futures, comme un nouveau toit, un chauffe-eau et des appareils électroménagers.

10. Apprenez à calculer les flux de trésorerie et le retour sur investissement

Comment saurez-vous si vous gagnerez de l’argent avec votre location ?

Il existe de nombreux facteurs, mais un calcul rapide de votre retour sur investissement (ROI) et de votre flux de trésorerie vous aidera à évaluer si un bien immobilier constituera un excellent investissement locatif.

Le ROI se calcule en divisant le revenu annuel par votre investissement total. Si votre revenu locatif est de 15 000 $ et que vous avez payé 150 000 $ pour la propriété, votre ROI est de 10 %.
Le cash-flow est la somme d’argent que vous gagnez chaque mois grâce à votre investissement. Si vous percevez un loyer de 1 500 $ et que vos dépenses s’élèvent à 1 200 $, le cash-flow de votre propriété est de 300 $ par mois.

11. Connaissez vos obligations légales

Un bail est un contrat légal qui lie à la fois le propriétaire et le locataire. Les lois nationales et locales diffèrent, mais en général, le droit des propriétaires-locataires traite de cinq aspects de la relation :

  1. le montant de la caution que le propriétaire peut demander et la manière dont elle est détenue
  2. Quelles sont les informations que le propriétaire doit communiquer au locataire, comme la possibilité d’utiliser de la peinture au plomb
  3. Règles de possession de l’unité
  4. Responsabilités en matière d’entretien
  5. Responsabilité du propriétaire

En tant que propriétaire, vous concluez un contrat légal pour permettre aux locataires de prendre possession de votre propriété. Vous devez leur offrir des conditions de vie “sûres et habitables”. Cela signifie que vous devez régler les problèmes d’entretien de la propriété à temps. Et vous devez respecter le droit de possession de votre locataire – vous ne pouvez pas entrer dans la propriété sans lui donner un préavis approprié.

Qu’est-ce qui fait un bon investissement immobilier ?

Une règle empirique que la plupart des investisseurs utilisent pour évaluer la viabilité locative d’une propriété est la “règle du multiplicateur de loyer de 1 %”. Le revenu locatif mensuel doit être égal ou supérieur à 1 % de votre investissement initial. Ainsi, si votre coût total pour préparer la propriété à la location (prix d’achat, frais de clôture, rénovations) est de 150 000 $, la propriété devrait être louée pour au moins 1 500 $ par mois, net des frais de HOA ou de copropriété.

Bien entendu, les marchés immobiliers varient considérablement d’un bout à l’autre du pays. Dans certaines zones métropolitaines, il est courant de pouvoir obtenir un multiplicateur de loyer bien supérieur à 1 %. Mais il existe de nombreux endroits où il est difficile d’obtenir un loyer proche de 1 %. Dans ces régions, ce qui fait d’autres facteurs peut déterminer un bon investissement immobilier.