Qu’est-ce qu’on dit « ne jamais faire de prédictions, surtout sur l’avenir » ? Eh bien, voyons comment nous nous y prenons pour essayer de faire une prévision sur le marché immobilier français en 2020. Je fonde mes prévisions sur trois éléments :
- les statistiques du logement,
- l’évolution politique (en particulier Brexit)
- et la connaissance du milieu local.
Je prévois donc que le marché immobilier français continuera de croître en 2020, mais cette croissance sera inégale. Cette croissance sera alimentée par le maintien de taux d’intérêt bas, par la bonne santé des prêts bancaires, par une croissance économique d’environ 1,4 % et par l’impact de 10 milliards d’euros d’allègements fiscaux et d’initiatives fiscales visant à revitaliser le marché de l’immobilier neuf en France.
En 2020, les prix de l’immobilier dans certaines régions de France, comme Bordeaux, Nantes, Metz et Saint-Étienne, continueront de croître fortement. Les régions autour de Toulouse et de Montpellier se stabiliseront en termes de hausse des prix et de ventes de logements. Et certaines régions comme Dijon, Poitiers et Le Harve connaîtront un déclin. Je suis donc assez confiant dans mes prévisions de croissance, de déclin et de stabilité !
Tout d’abord, examinons les données du marché immobilier français en 2019 et les implications pour 2020 :
Sommaire de l'article
Le marché du logement en France en 2020
Si l’on prend l’ensemble du tableau, on constate que le marché immobilier français a connu une forte croissance au cours des deux dernières années. Mais cette tendance à la croissance a caché de grandes disparités entre les régions et les villes. Ainsi, par exemple, le prix des maisons à Nantes a augmenté de +8,4 % au cours du deuxième trimestre 2019, par rapport au même trimestre en 2018. Alors que, pour Dijon, les prix ont baissé de -9,1 % en 2019 par rapport à 2018. Le prix de vente moyen des maisons à Bordeaux était de 334 800 € contre seulement 176 000 € à Nancy.
La croissance des prix n’est donc pas uniforme et il existe de grandes variations du prix au mètre carré à travers le pays. De plus, il ne s’agit pas seulement d’une différence géographique. Si vous regardez deux villes de la région du Languedoc, les prix à Montpellier ont baissé de 2,6 % au deuxième trimestre 2019 (après une forte croissance en 2018), mais dans la ville voisine de Nîmes, à seulement 50 km de là, les prix ont augmenté de 1,4 % sur la même période. Le prix moyen d’un logement à Nîmes était de 201 000 euros seulement, contre 305 000 euros à Montpellier (Source : Notaires de France).
Prix de l’immobilier en France en 2019
Selon les dernières statistiques produites par l’organisme représentant les notaires français, jusqu’en avril 2019, les prix de l’immobilier en France ont augmenté de +3,7% pour les appartements et de +3,0% pour les maisons (Source : Notaires.fr). Un rapport récemment publié par Standard & Poor sur le marché européen du logement, prévoit que la hausse actuelle des prix de l’immobilier en France en 2019 se stabilisera autour de 2,5% en 2020 (Source : S&PGlobalratings.com).
Les prix des logements en France restent encore inférieurs au pic du marché de 2006. Dans le Languedoc, les maisons se vendent à environ 15 % de moins que les prix d’achat de 2006. C’est une mauvaise nouvelle pour les propriétaires, mais une excellente nouvelle pour les personnes qui souhaitent acheter une maison en France dans le courant de l’année 2020.
Ventes de maisons en France en 2020
En termes de ventes de maisons, l’augmentation spectaculaire du nombre de ventes de propriétés en France, qui a commencé fin 2016, s’est poursuivie en 2019. L’association professionnelle des notaires en France a indiqué que le nombre de transactions de vente de maisons au cours des 12 mois précédant avril 2019 est resté à des niveaux historiquement élevés (985 000). C’est la deuxième année consécutive que les ventes de maisons en France ont dépassé 950 000 (965 000 propriétés ont été vendues en France au cours des 12 mois précédant décembre 2018) et l’association des notaires prévoit que les transactions de vente de maisons pourraient dépasser le million d’ici la fin de 2019 si elles se poursuivent à leur rythme actuel.
En outre, les notaires prévoient que ce niveau de ventes se maintiendra en 2020. En particulier, ils notent que les nouveaux prêts hypothécaires des banques françaises restent élevés et que 85 % des banques font état d’une demande constante de prêts immobiliers (Source : www.notaires.fr).
Marché immobilier français : impact de Brexit
brexit impact french propertyI gère un site web de location de biens immobiliers dans le sud de la France. Dès que le résultat du référendum Brexit a été annoncé, j’ai plongé la tête la première dans une bouteille de vin rouge Faugeres 2013. J’ai pensé que c’était la fin du monde et certainement la fin de 10 ans de travail acharné pour construire l’entreprise. La réalité s’est avérée tout sauf catastrophique. En fait, nous avons été témoins des deux meilleures années de location (surtout les longues locations) que nous ayons jamais eues. Je prévois que les locations de longue durée vont encore augmenter en 2019, car les Britanniques cherchent à s’installer en France avant la fin de la période de transition en décembre 2020.
Pourquoi est-ce que je mentionne cela ? Eh bien, les personnes qui louent des maisons finissent par les acheter. Environ 80 % de nos clients qui louent à long terme achètent ensuite une maison en France
Ce qui est particulièrement intéressant, c’est que la décision britannique Brexit ne semble pas avoir d’effet significatif sur le nombre d’acheteurs britanniques manifestant un intérêt pour le marché immobilier français. Il y a eu une baisse marginale du nombre de Britanniques achetant des biens immobiliers en France en 2018 (7 812, contre 8 296 en 2016 – Source : www.frenchproperty.com), mais cela est peut-être compréhensible compte tenu de toute l’incertitude. Mais il ne s’agit certainement pas d’un déclin à fleur de peau et si vous regardez la tendance historique des 20 dernières années, elle se situe dans le quartile médian.
De plus, si vous parlez aux agents immobiliers en France (du moins région du Languedoc), ils vous diront que les acheteurs britanniques ne sont pas découragés. En fait, certaines agences (comme Artaxa Real Estate) signalent qu’il y a eu une hausse sensible du nombre d’acheteurs cherchant à acheter un bien immobilier en France avant la date limite de transition de Brexit, fixée à décembre 2020.
Il est vrai que les acheteurs britanniques ne représentent qu’une petite fraction du marché immobilier français. Mais il s’agit néanmoins d’un segment important. Il crée également un effet d’entraînement de la confiance sur l’ensemble du marché immobilier français.
La loi PINEL et impact sur le marché français du logement
La loi PINEL a été introduite en France en 2014 pour tenter d’encourager le marché stagnant de l’immobilier neuf. Fondamentalement, la croissance des nouveaux projets immobiliers s’était arrêtée. Les propriétaires fonciers étaient devenus réticents à libérer des terrains pour des projets de développement et les promoteurs immobiliers n’avaient pas la confiance nécessaire pour vendre des maisons neuves. Le résultat final est que la France ne produit pas assez de nouvelles maisons et d’appartements pour satisfaire les prévisions démographiques. La loi a également tenté de résoudre un problème croissant de manque de logements abordables pour les millénaires français.
La loi PINEL prévoit un allègement fiscal assez généreux, de 12 à 21 %, pour les investisseurs privés. Pour en bénéficier, les particuliers doivent acheter un appartement ou une maison de construction neuve et le louer ensuite pendant au moins 6 ans et dans des limites de loyer prédéfinies. Je suis récemment allé voir un nouveau lotissement dans la ville côtière de Marseilla, dans le sud de la France. L’illustration que j’ai vue, c’est qu’avec l’application de l’abattement fiscal PINEL et les revenus locatifs perçus sur 10 ans, le prix effectif du logement de 150 000 euros a été ramené à 58 500 euros
Je connais au moins trois de nos amis français qui cherchent à profiter de ce régime, principalement pour leur assurer un revenu de retraite complémentaire. Lorsque vous cotisez au système de retraite français depuis environ 30 ans et que l’on prévoit que vous ne recevrez qu’un revenu de retraite maximum de 1200 euros par mois, il est clair que vous devez faire quelque chose à ce sujet.
Les effets de la loi PINEL commencent à se faire sentir sur le marché français du logement. Au deuxième trimestre 2019, le nombre de réservations de logements neufs (en fait, les acheteurs signant un compromis de vente) a augmenté de +1,8 %. (Source : Rapport sur le marché immobilier français N°44 2019). Le nombre de nouvelles constructions mises en vente continue de baisser, ce qui a incité le gouvernement français à introduire un nouvel allègement fiscal sur les plus-values afin d’encourager les propriétaires à vendre des terrains à des fins de développement. Cet allègement fiscal s’appliquera aux terrains vendus entre 2018 et 2022. Là encore, on peut espérer que ce changement aura également un impact sur le nombre de nouvelles constructions achetées.
Maintien de taux d’intérêt bas en France 2020
En 2019, les taux hypothécaires français sont restés à des niveaux historiquement bas. En conséquence, la Banque de France, a indiqué que la croissance des prêts immobiliers français reste soutenue. En septembre 2019, le taux de croissance annuel des nouveaux prêts hypothécaires français est resté à un niveau élevé (+ 6,67 %). Les taux d’intérêt moyens sur les nouveaux prêts immobiliers français à taux fixe ont atteint un nouveau plancher à long terme en septembre 2019, à seulement 1,27 % (contre 1,31 % en août).
Les prévisions des taux hypothécaires français pour 2020, montrent que les taux d’intérêt bas sous-jacents vont se maintenir dans un avenir prévisible. L’EURIBOR (taux de base de la Banque centrale européenne) est toujours négatif à -0,39% ; et il est peu probable qu’il augmente avant la fin de 2019. Il est donc peu probable que les taux hypothécaires français augmentent avant le quatrième trimestre 2019, ce qui est une excellente nouvelle pour les emprunteurs. En outre, certains signes indiquent que les banques françaises sont prêtes à assouplir leurs critères de prêt pour les non-résidents (en prenant désormais en compte les revenus des pensions et en permettant une meilleure prise en compte des revenus locatifs d’autres biens pour soutenir les demandes de prêts hypothécaires). Certaines banques françaises proposent toujours un prêt hypothécaire à remboursement variable à 1,24 % et un prêt hypothécaire à taux fixe à partir de 2,15 %.
La Banque de France a indiqué que les taux d’intérêt resteront stables au cours de l’année 2020. Elle prévoit de légères hausses à environ 1,55 % d’ici la fin de l’année 2020, en raison de la pression exercée par l’augmentation des taux de la banque fédérale américaine et de la baisse de l’assouplissement quantitatif de la BCE. Ils indiquent que « dans ces conditions, les taux débiteurs devraient augmenter au cours des prochains trimestres, mais de manière modérée, car les banques ne répercuteront pas entièrement la hausse des taux du marché en raison de la forte concurrence entre les établissements de crédit » (Source : www.banque-france.fr).
La stabilité de l’économie française en 2020
Le gouvernement français prévoit une croissance économique de 1,4 % en 2019 (contre 1,7 % en 2018), qui ne ralentira que légèrement en 2020 pour atteindre 1,3 % (Source : Reuters). En outre, le Premier ministre français, Edouard Philippe, a également pu annoncer que le déficit budgétaire du secteur public français devrait diminuer en 2020 pour atteindre 2,2 % du PIB, ce qui serait le plus faible depuis 2001. Cette baisse est le résultat de coupes sombres dans les dépenses publiques en France en 2019, en particulier des réductions des dépenses pour la famille et les allocations de logement (bien que les plans visant à indexer les pensions sur le taux d’inflation aient été discrètement abandonnés à la suite des manifestations de Gilet Jaune). Le gouvernement poursuivra également ses projets de suppression de 4 500 emplois publics en 2019 et de plus de 10 000 en 2020 (Source : Bloomberg France croissance économique).
La France reste la 5e économie mondiale. Au cours du troisième trimestre 2019, le PIB de la France a augmenté de 0,3 % (en légère hausse par rapport à +0,2 % au deuxième trimestre 2019), soit une croissance annuelle de 1,5 %, légèrement inférieure aux prévisions de croissance de 1,7 % pour 2018 (Source : www.insee.fr). Le Financial Times rapporte que malgré le ralentissement de l’économie mondiale en 2019 causé par la guerre commerciale entre la Chine et les États-Unis, l’économie française est particulièrement bien placée pour absorber certains des chocs de l’économie mondiale. Les exportations françaises ne représentent que 31 % du PIB français (contre 48 % pour le reste de l’Europe). La France a également une part plus importante de services, à 70 % de sa valeur ajoutée brute. Le CE a conclu en disant que « De plus, la France bénéficie de bonnes politiques intérieures, les réformes pro-croissance du président Emmanuel Macron commençant apparemment à porter leurs fruits » (Source : Financial Times).
Le taux d’inflation en France reste faible et la Banque de France prévoit qu’il devrait continuer à baisser pour atteindre une moyenne annuelle de 1,1% en 2020. « L’inflation hors énergie et alimentation devrait rester faible à 0,6 % en 2019, mais devrait augmenter progressivement jusqu’à 1,3 % en 2021, parallèlement à la baisse du chômage et à l’augmentation des salaires » [Source : Banque de France, septembre 2019].
Une autre bonne nouvelle pour le président Macron. Son intention tant vantée (et ridiculisée) de faire de la France une « Startup Nation » semble porter ses fruits. En septembre 2019, le nombre de nouvelles entreprises enregistrées a augmenté de +4,2% (70 000 nouvelles entreprises créées au cours du mois), soit une augmentation de +16,6% par rapport aux 12 mois précédents (Source : www.insee.fr).
Réductions d’impôts en France 2020
En septembre 2019, le président Macron a publié un nouveau budget annonçant près de 10 milliards d’euros de réductions d’impôts pour 2020. Environ 5 milliards d’euros de réductions d’impôt sur le revenu ont été annoncés en avril 2019 et 3,7 milliards d’euros supplémentaires ont été affectés à la réduction de la taxe d’habitation – une taxe communale que les personnes paient sur leur résidence principale en France, qui sera complètement supprimée d’ici 2021.
Ces réductions d’impôts sont destinées à apaiser certaines des pressions créées par le mouvement de protestation Gilet Jaune, qui a paralysé le pays au début de l’année. Pour financer les réductions d’impôts, le gouvernement de M. Macron a vu des opportunités sur les marchés financiers, où il a pu emprunter de l’argent à des taux d’intérêt négatifs. Cela s’est traduit par des paiements de taux d’intérêt sur la dette publique plus faibles que prévu (d’environ 3 milliards d’euros en 2019 et 8 milliards d’euros en 2020). Macron compte également sur les recettes supplémentaires provenant d’une réforme de la collecte des impôts, qui devrait rapporter 2 milliards d’euros en 2019, soit 1 milliard d’euros de plus que prévu [Source : Reuters, 25 septembre 2019].
Le résultat de ces réductions d’impôts, ainsi que de certaines baisses des prix du pétrole, devrait se traduire par une augmentation des dépenses de consommation en France pour le reste de l’année 2019 et en 2020. La Banque de France prévoit que « la croissance de la consommation des ménages a déjà commencé à s’accélérer et devrait se consolider au cours des prochains trimestres. La forte progression du pouvoir d’achat des ménages devrait se confirmer en 2019 (2,3 % par habitant en moyenne) et se poursuivre à ce rythme en 2020 » [Source : Banque de France, septembre 2019].
Croissance, déclin et stabilité : Marché immobilier français 2019
En résumé, une prédiction de croissance, de déclin et de stabilité est donc aussi utile qu’une théière en chocolat. Si vous me forciez à choisir l’une d’entre elles, je dirais probablement que globalement, en 2020-19, le marché français du logement restera sain et stable. Les ventes de maisons se poursuivront autour de 950 000 pour l’année. Les prix des logements augmenteront d’environ 2,5 %, mais resteront inférieurs au point culminant de 2006. Les banques continueront à prêter de l’argent pour les prêts immobiliers et les taux d’intérêt resteront relativement bas.
Je suis convaincu que le marché de l’immobilier en France en 2020 est très prometteur. Si vous vous demandez quel est le bon moment pour acheter une propriété en France, ce pourrait être maintenant.
Quel est le meilleur placement immobilier en 2020 ?
Le marché de l’immobilier est et restera un marché où il est intéressant d’investir. Pour autant, cela ne se fait pas n’importe comment, car des pièges et arnaques sont courants dans ce secteur. Alors quel est le meilleur placement en 2020 dans le secteur de l’immobilier ? Nous pensons encore aujourd’hui, que les logements soumis au dispositif Pinel restent un placement immobilier des plus rentables. Voici pourquoi !
- Ce dispositif a pour but de proposer des nouveaux logements, dans des zones où ils font cruellement défaut. Vous n’aurez donc normalement pas trop de problèmes pour le louer.
- Ce type de programme est disponible dans la plupart des grandes villes françaises. Vous pourrez ainsi choisir dans quelle ville vous souhaitez investir.
- Mais la loi pinel offre en plus de tout cela, une réduction d’impôt non négligeable. Elle s’obtient de la façon suivante : vous devez déterminer pendant combien de temps vous souhaitez louer votre bien sous ce régime (6, 9, 12 ans). En fonction de cette durée, vous obtiendrez une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % pendant toute la durée de la location. Votre investissement sera ainsi bien plus rentable.
Il reste maintenant à trouver le bien qui vous conviendra. Pour cela, demandez conseil à des professionnels qui sauront vous dire, quel programme est le plus intéressant pour vous.
